이지스자산운용 리서치센터는 ‘현재 주택시장 가격은 거품인가’ 보고서를 발표했다.
최근 주택의 주요 수요층인 베이비부머 세대의 은퇴와 인구고령화로, 과거 일본과 같은 주택가격 하락 가능성 제기되고 있다. 실제로 일본의 주택가격은 거품 붕괴가 나타난 ‘91년부터 생산가능인구 감소와 유사한 추세를 보였다.
보고서는 일본 주택의 거품이 1986년부터 시작되어 1991년에 하락세가 나타났다고 보았으며, 주된 원인을 금융정책의 급격한 변화와 많은 공급으로 분석했다.
일본은 1986년부터 87년까지 경기활성화의 일환으로 정책금리를 5%에서 2.5%로 인하하고, 주택가격 이상으로 대출(LTV 120%)을 시행하면서 과도한 자금 유동성이 부동산의 거품을 발생시켰다.
이 시기에 주식은 연 28% 상승하였으며, 주거용 지가지수 역시 연 23%의 높은 상승률을 보였다. 그러나 1989년부터 거품을 잡기 위해 2년이 채 안 되는 기간동안 금리를 2.5%에서 6%로 대폭 인상했으며, 신규 대출을 막는 대출총량규제의 급격한 정책변화가 시행되면서 본격적으로 주택가격의 하락이 시작했다. 또한 거품이 붕괴된 1991년부터 2008년까지 연 100만호 이상의 주택이 지속적으로 공급되면서 주택가격이 장기간 회복되지 않는 상황이 됐다.
이처럼 일본의 주택가격 변화의 원인은 생산가능인구 비중의 감소가 아니며, 실제로 일본을 제외한 OECD 국가의 자료를 보더라도 큰 연관성이 없는 것으로 나타났다. 2017년 OECD국가의 인구 1000명 당 주택수를 보더라도 국내는 하위에 속하고 있어 대규모 공급에 의한 침체 가능성도 크지 않다고 보았다.
보고서는 국내의 금융정책은 일본과 달리 완만한 변화를 보이고 있으며, 전세와 보증금을 활용하여 주택을 매입하기 때문에 금융정책 변화로 인한 소유주의 대출부담이 크지 않아 급격한 가격하락은 없을 것이라고 예상했다.
이지스자산운용 리서치센터 관계자는 “2018년 기준 전국 104.2%, 서울 95.9%의 주택보급률을 보여 주택공급이 충분한 것 같아 보이지만, 사실 주택보급률 100%란 누군가 이사를 가야만 다른 누군가가 이사를 올 수 있는 여유가 없는 경직된 시장을 의미한다”고 설명했다.
이번 ‘국내 주택시장 분석’ 보고서에 대한 자세한 내용은 이지스자산운용 홈페이지 ‘리서치 - 인사이트’ 코너에서 확인할 수 있다.
